Vlasnici stanova kojima se podstanari pretvore u noćnu moru – ne plaćaju stanarinu, oštećuju imovinu ili ne žele napustiti prostor nakon isteka ugovora – često posegnu za očajničkim potezima poput promjene brava ili isključenja vode i struje. No hrvatski zakon takvo samovlasno rješavanje problema tretira kao kazneno djelo koje može rezultirati zatvorskom kaznom.
Najsigurniji štit: uredan pisani ugovor
• Ugovor o najmu, najbolje solemniziran kod javnog bilježnika, mora točno navesti ugovorne strane, visinu najamnine, rokove plaćanja, obveze oko režija, trajanje najma i uvjete raskida.
• Bez jasnog ugovora vlasnik praktički nema dokazne snage ni mehanizma da naplati dug ili pokrene sudsko iseljenje.
Zakonska procedura korak po korak
- Pisana opomena: Kad podstanar prekrši ugovor (najčešće neplaćanje), najmodavac mu preporučenom poštom šalje opomenu i ostavlja rok od 30 dana za podmirenje duga.
- Raskid ugovora: Ako se dužnik ogluši, vlasnik može otkazati najam. Razlozi su strogo pobrojani u Zakonu o najmu stanova – od neplaćanja i nedopuštenog podnajma do ometanja susjeda ili nanošenja štete. Ako je najmoprimac odredbe prekršio više od dva puta, ugovor se može raskinuti i bez prethodne opomene.
- Otkazni rok: Standardno traje tri mjeseca, a u hitnim slučajevima, primjerice zbog veće materijalne štete, može se skratiti na 15 dana.
- Tužba za iseljenje: Ne napusti li stan ni nakon isteka roka, jedina legalna opcija je tužba nadležnom općinskom sudu.
Dug proces, skupi troškovi
Prema podacima Ministarstva pravosuđa i uprave, prosječno trajanje sudskih postupaka radi iseljenja u 2023. godini iznosilo je 564 dana – više od godinu i pol. Sve to vrijeme stan je blokiran, najamnina ne pristiže, a vlasnik snosi i sudske troškove.
Policija nije ‘izbacivač’
Intervencija policije moguća je tek ako dođe do narušavanja javnog reda i mira. Paradoksalno, podstanar smije pozvati policiju ako najmodavac pokuša silom provesti „pravdu”, a tada vlasnik riskira kaznenu prijavu za samopomoć ili uznemiravanje posjeda. Deložaciju pravomoćnom presudom provodi isključivo sudski ovršitelj koji, po potrebi, traži policijsku asistenciju.
Skupe lekcije iz prakse
Slučaj 70-godišnjaka iz Matulja koji je zbog prijetnji neplatiši zaradio osmomjesečnu zatvorsku kaznu upozorenje je koliko je riskantno zaobići zakon.
Prevencija je najjeftinija
Agencije danas nude provjere boniteta i pravnu zaštitu najmodavaca. Iako predstavlja dodatni trošak, kvalitetna priprema – od selekcije najmoprimca do profesionalno sastavljenog ugovora – na kraju jeftinije košta od višegodišnje sudske borbe i izgubljenih najamnina.