Prosječne tražene cijene stambenih kvadrata u Hrvatskoj i dalje rastu, ali razlike među gradovima postaju sve veće. Prema najnovijim oglasima, u kolovozu je Split dosegnuo rekordnih 5 204 eura po metru, zagrebački kvadrat je porastao na 3 549 eura, dok Osijek – iako s najvećim postotnim skokom – i dalje traži znatno skromnijih 1 943 eura.
Struktura cijene: od betona do profita Stručna računica pokazuje da realni trošak izgradnje kvadrata najčešće iznosi između 1 600 i 2 000 eura. Sve iznad toga čine zemljište, porezi, marketinški troškovi te – ponajviše – marža i rizik investitora. Ovisno o lokaciji, udio pojedinih stavki znatno varira:
• zemljište i komunalije: 10 – 25 % • materijal i rad: 35 – 45 % • dozvole i nadzor: 5 – 10 % • porezi: 15 – 20 % • profit investitora: 15 – 25 %
„Ako kvadrat stoji 3 000 eura, realni građevinski trošak često je najviše 2 000 eura, a ostatak je marža kojom investitor pokriva rizik i ostvaruje dobit”, objašnjava analiza.
Lokacija diktira sve U primorskim središtima zemljište je najskuplje, jer je raspoloživih parcela malo, a potražnja golema. U unutrašnjosti je obrnuto: zemlja je jeftinija, ali nedostatak radne snage skuplja radove. Zato istovjetan stan od 60 m² u Osijeku stoji približno 120 tisuća eura, dok u Splitu može dosegnuti 300 tisuća.
Riječka slika: rast usporava, ali ne staje Direktor Dogma nekretnina Branko Papeš primjećuje da je Rijeka posljednje tri godine među gradovima s najvećim poskupljenjem: „Starogradnja se sada kreće od 2 200 do 4 000 eura, a novogradnja od 3 200 do 5 500 eura po kvadratu.” Ipak, očekuje usporavanje na „rast u visini inflacije, što bi bilo i normalno”.
Pad prometa signalizira zasićenje Dok cijene skaču, broj kupoprodaja pada. Prema podacima struke, transakcije su u prvom polugodištu pale 15 % na razini države, a u Zagrebu čak 25 %. Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama HGK, upozorava: „Više od 30 % novih projekata neće postići tražene cijene, a kod rabljenih stanova taj udio prelazi 70 %. Nekretnine stoje na tržištu mjesecima.”
Ključni problemi: manjak kvalitetnih stanova i prazan investicijski fond Ranilović podsjeća da je kvaliteta postojećeg stambenog fonda niska, što pogotovo osjećaju zagrebačke četvrti pogođene potresom. Velik dio onih koji su kupovali zbog inflacije drže stanove praznima, što pritišće tržište najma i gura cijene gore. Istodobno, čak 38 % kupovina dolazi od stranaca.
Državne mjere na čekanju Nacionalni plan stambene politike, novi Zakon o poticanoj stanogradnji i Program priuštivog najma pokušavaju povećati ponudu i sniziti pritisak. Model predviđa da vlasnici mogu dobiti do 60 % najamnine unaprijed ako stan uključe u program, dok bi Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama stanove iznajmljivala građanima po pristupačnijim uvjetima.
Cijene blizu plafona? Riječki agenti već uočavaju usporavanje, a statistika potvrđuje pad prometa. Struka zato smatra da se tržište približava „plafonu” cijena. Međutim, dok god kupaca ima – bilo domaćih, bilo stranih – investitori nemaju motiv sniziti maržu.
Rješenje: veća ponuda i realnija očekivanja Analitičari se slažu da će ozbiljniji zaokret nastupiti tek kada ponuda novogradnje poraste, a vlasnici rabljenih kvadrata korigiraju – često nerealna – očekivanja. Do tada će razlika od više od 1 500 eura po kvadratu između Osijeka i Splita ostati simbol svega nerealnog u hrvatskom stambenom snu.