Unatoč uvriježenom uvjerenju da „svi u Hrvatskoj imaju vlastiti krov nad glavom”, najnoviji podaci Državnog zavoda za statistiku (DZS) pokazuju drukčiji trend. Između dva posljednja popisa stanovništva (2011. i 2021.) udio kućanstava koja žive u vlastitoj nekretnini smanjio se s 88,8 na 86,3 posto, odnosno za gotovo 120 000 domova.
Pad vlasništva prati rast najma: broj podstanarskih kućanstava povećao se za 31 000 te sada doseže 190 000. Od toga čak 112 000 živi u stanu ili kući člana obitelji, a 77 000 plaća tržišnu najamninu. Paralelno se ukupan broj kućanstava smanjio za 83 000, ponajprije zbog iseljavanja i niskog nataliteta.
Gradovi postaju središta podstanarstva Najizraženije promjene bilježi Zagreb. U deset godina broj kućanstava koja žive u nekretnini člana obitelji udvostručio se – s 16 na 31 tisuću – dok je podstanara koji plaćaju punu najamninu poraslo za osam tisuća, na ukupno 23 000. Kad im se pribroje i stanari sa zaštićenom najamninom, ispada da svako peto zagrebačko kućanstvo ne živi u vlastitom stanu. Slični udjeli bilježe se i u Rijeci (20 %), Puli (19 %), Splitu (18 %) i Dubrovniku (17 %).
Procjene i siva zona DZS ostaje jedini pouzdan izvor o razmjerima najma, dok druge institucije ni dalje ne razdvajaju zakup poslovnih prostora od stanovanja. Gubitak porezne olakšice za najam 2011. pogurao je dio najma u sivu zonu. „S obzirom na to da se u Hrvatskoj i dalje često izbjegava plaćanje poreza, teško je precizno utvrditi broj podstanara. Procjenjuje se da je broj podstanara između 150 i 200 tisuća”, napominje Nedjeljko Marković, predsjednik udruge Pragma.
Profesor Gojko Bežovan s Pravnog fakulteta u Zagrebu smatra da će najavljeno uvođenje poreza na nekretnine dovesti do više prijavljenih ugovora, ali upozorava da statistike i dalje neće obuhvatiti stanare kod rodbine koji „najam često ne plaćaju novcem, već protuuslugama”.
Tko su podstanari? Marković navodi da se podstanari regrutiraju „iz studenata, mladih koji se tek osamostaljuju, obitelji s niskim primanjima koje ne mogu doći do kredita, ovršenih osoba, starijih samaca s malim mirovinama te stranih državljana”. Dio građana s nižim prihodima iznajmljuje samo sobu ili dio stana, često bez ikakva ugovora.
Opterećenje troškovima najma Prema Eurostatu, kod 29 % hrvatskih podstanara izdaci za stanovanje prelaze 40 % raspoloživog dohotka, što Hrvatsku svrstava među šest najlošijih članica EU. U Njemačkoj i Austriji takvih je kućanstava 14 %, a u Sloveniji 16,5 %. Za vlasnike – čak i one s hipotekarnim kreditom – taj je udio tek 3 %.
Pomaci u prijavljivanju ugovora Evidencija Ministarstva financija pokazuje da je 2008. bilo tek 27 000 prijavljenih ugovora o najmu. Do 2023. ta je brojka porasla na oko 14 000 samo u Zagrebu, a 2024. na više od 20 000. Dodatnih 5000 ugovora prijavljeno je u prva tri mjeseca ove godine, što se povezuje s najavom poreza na nekretnine.
Potrebna preciznija politika Marković ocjenjuje da je „činjenica da se nakon dugogodišnjeg zastoja uopće počinju donositi stambene mjere važan iskorak”. Ipak, stručnjaci upozoravaju da bez pouzdanih podataka i istraživanja o veličini i strukturi tržišta najma, mjere priuštivog stanovanja neće biti dovoljno učinkovite. Prvi korak, slažu se, mora biti sustavna evidencija – tek tada će stambena politika počivati na činjenicama, a ne na procjenama.