Cijene zagrebačkih stanova i dalje ruše rekorde, a potražnja ne posustaje. Stručnjak za nekretnine Boro Vujović, osnivač agencije Opereta i potpredsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK, u emisiji „Briefing” poručio je da se u najužem centru grada već traži nevjerojatnih 15.000 eura po kvadratu.
• Prosjek u Zagrebu: korišteni stanovi oko 3.000 eura/m², novogradnja 3.500 – 4.000 eura, uz napomenu da je najveći dio nove gradnje na rubovima grada gdje su cijene niže. • Rente rastu sporije od kupoprodajnih cijena, ali prosječna najamnina ipak se popela s 13 na 14 eura po kvadratu. • Dvosoban stan za 500 eura „postao je legenda”; u tramvajskoj zoni za 40 m² traži se 600–800, a nerijetko i 1.000 eura.
„Zbog inflacije mnogi su kapital preusmjerili u nekretnine, pa nema uvjeta za značajniji pad vrijednosti”, istaknuo je Vujović. Troškovi gradnje – od materijala do radne snage – nastavljaju rasti, dok ponuda novih stanova ne prati potražnju. Posljedica je i porast cijena starijih stanova, za koje procjenjuje da su „nezasluženo visoke”.
Porezne promjene preokrenule su i tržište najma: stanovi se iz kratkoročnog sve češće sele u dugoročni najam jer je zakup dulji od deset mjeseci oslobođen poreza na nekretnine. Vlasnici pritom u većem broju prijavljuju podstanare zbog strožeg nadzora.
Kretanje stanovništva: nakon potresa i pandemije mnogi Zagrepčani sele u Veliku Goricu, Dugo Selo ili Zabok, gdje se novogradnja prodaje čim nikne. „Kuću ondje možete naći za 150.000 eura, a stan za 2.500 do 3.000 eura po kvadratu”, kaže Vujović. U samome Zagrebu veći interes bilježe Maksimir, Jarun i Središće, a povoljnija novogradnja nudi se u Svetoj Klari, Blatu i Botincu. Zanimljivo, prosječne realizirane cijene u Stenjevcu više su nego u centru jer u središtu nema dovoljno manjih, obnovljenih stanova.
Strani kupci sve dominantniji U Hrvatskoj čak 37 % stambenih nekretnina kupuju stranci – 80 do 90 % na obali. Prva tri mjesta tradicionalno drže Nijemci, Austrijanci i Slovenci, ali raste udio Poljaka, Čeha, Slovaka, Mađara i građana BiH. Na obali se gotovo sve plaća gotovinom, dok se u Zagrebu oko polovice kupoprodaja evidentira kao gotovinska transakcija, premda novac često potječe iz kredita prodavatelja prethodnog stana.
Prazni stanovi – pravna zamka Procjene o 600.000 praznih nekretnina u Hrvatskoj Vujović smatra pretjeranima, no priznaje da dio stanova ostaje prazan zbog lošeg stanja, neriješenih imovinsko-pravnih odnosa ili straha od neplatiša. „Ključ je u jačoj pravnoj zaštiti vlasnika; tek tada će dio tih nekretnina doći na tržište”, napominje.
Mjere za mlade i prijedlog za 2.000 €/m² Pozdravlja državni povrat 3 % poreza na promet nekretnina za kupnju prve nekretnine osobama mlađim od 45 godina te povrat pola PDV-a pri kupnji novogradnje. Kao dodatni korak predlaže model javno-privatnog partnerstva: lokalne samouprave dale bi zemljište, država bi se odrekla PDV-a, a investitori bi gradili stanove za oko 2.000 eura po kvadratu, namijenjene prodaji ili dugoročnom najmu.
Unatoč visokim cijenama, Vujović ne vidi „balon” koji bi uskoro puknuo. „Ako se globalno ne dogodi nešto dramatično, temelja za veći pad nema”, poručuje, zaključujući da će pristupačno stanovanje ovisiti o novim projektima i bolje uređenom tržištu najma.