Renoviranje ili rušenje Vjesnika? Iskreno: dileme zapravo nema
Kad god se u Zagrebu otvori tema kompleksa Vjesnik, priča eksplodira. Razlog je jednostavan: radi se o jednoj od najvrjednijih i najzapuštenijih lokacija u gradu. Skup zgrada ukupne neto površine oko 45.000 m² (oko 60.000 m² bruto), od čega je sam neboder tek petina parcele, već desetljećima stoji kao neiskorišten potencijal. Parcela od 32.500 m², na kojoj bi se u budućnosti moglo izgraditi i do 97.000 m² nadzemnog prostora, danas je daleko ispod svojih mogućnosti.
Država posjeduje oko 70% kompleksa. Investitorima je lokacija jednako atraktivna. Vrijednost samog zemljišta? Rekao bih između 30 i 40 milijuna eura.
Obnova: skupa, dugotrajna i prosječan rezultat
Ideja da bi se kompleks mogao obnoviti zvuči politički simpatično — “spašavamo simbol grada” — ali je tehnološki i ekonomski upitna.
Za početak, zgrade su nefunkcionalne, tlocrti su zastarjeli, a neboder prema neslužbenim informacijama ima ozbiljno narušenu statičku nosivost. To nije kozmetički problem. To znači da nikakva obnova neće moći pretvoriti stari kompleks u kvalitetan, dugoročno održiv poslovni sustav.
Cijena takve obnove bi mogla biti 2.000 – 3.000 €/m², dakle 120 – 180 milijuna eura, i to bez garancije da će se najveći problem – konstrukcija tornja – uopće moći sanirati do razine opravdanosti ulaganja. Na to dodajte još oko 10% dodatnih troškova (projektiranje, nadzor, doprinosi, priključci, režije, osiguranje, financiranje), što je dodatnih 15-ak milijuna eura.
I najvažnije: i nakon tolikog troška dobili biste zgradu koja nije moderna, nije optimalna i nije konkurentna onome što bi se moglo izgraditi od nule. I dalje biste imali parcelu na ekskluzivnoj lokaciji s potencijalom od 97.000 m², a iskorištavate je s jedva 45.000.
Rušenje: skuplje — ali jedino racionalno
Trošak potpunog uklanjanja kompleksa bio bi mogao biti i oko 10 milijuna eura, ovisno o tehnologiji uklanjanja.
Za lokaciju i kompleks ove veličine podrazumijeva se ozbiljna podzemna garaža — cca 50.000 m², s oko 1.500 parkirnih mjesta. To diže ukupnu površinu budućeg kompleksa na ukupnih 150.000 m².
Trošak gradnje bi mogao biti 230 – 350 milijuna eura, ovisno o razini ekskluzivnosti i kompleksnosti arhitekture. Plus standardnih i gore navedenih 10% ostalih troškova (23 – 35 milijuna eura).
To su velike brojke, ali dobivate dvostruko veću neto površinu, visoku funkcionalnost, energetsku učinkovitost i trajnost barem pola stoljeća.
Zaključak koji se mnogi boje reći
Romantična ideja o spašavanju Ulrichova nebodera razumljiva je emocionalno, ali nema realne podloge u tehnologiji, financijama ni strategiji razvoja grada. Vrijeme te zgrade je prošlo.
Najvrijednija lokacija u Zagrebu zaslužuje moderan, učinkovit i reprezentativan kompleks, a ne kompromisno rješenje. Grad nema luksuz gubiti idućih 50 godina zbog sentimentalnosti, osobito jer je šteta nakon požara i prethodnog zanemarivanja toliko velika da obnova više nije racionalna opcija.
Ako Zagreb želi iskorak, smatram da je je ovo trenutak da ga napravi. Ali ne kozmetički, nego doslovnim „resetom“ — rušenjem i izgradnjom potpuno novog, suvremenog kompleksa koji će obilježiti novu epohu grada, baš kao što je Vjesnik obilježio onu staru, zaključio je Saša Perko. magistar inženjer građevinarstva.