Država najavljuje više od 400 milijuna eura za nove stambene mjere, ali trojica uglednih stručnjaka upozoravaju da bi ponavljanje dosadašnjeg modela subvencija samo dodatno poguralo cijene nekretnina.
Profesor socijalne politike Gojko Bežovan podsjeća da je APN-ovih 340 milijuna eura „pomoglo tridesetak tisuća obitelji“, ali i napuhalo cijene za sve ostale: „Država je kroz subvencioniranje kamata godinama poticala prodaju. Kada gradite stanove isključivo za prodaju, time zapravo financijalizirate stambeni sektor.“
S istim se problemom susreće i tržište, kaže vlasnica agencije Zagreb West Lana Mihaljinac Knežević: „Izravne subvencije za kupnju stanova pokazale su se neučinkovitima u rješavanju priuštivosti: takve mjere ne povećavaju ponudu, nego često samo podižu cijene.“ Novu mjeru povrata pola PDV-a na kupnju stanova ocjenjuje pogodnom „prije svega za građevinski sektor“.
Arhitekt Marko Dabrović iz studija 3LHD ilustrira kratkoročni učinak dotacijama: „Kao da izgradite vrtić, prodate ga djeci koja ga pohađaju i onda gradite novi za sljedeću generaciju.“
Javni i socijalni najam kao korektiv tržišta
Sva trojica zagovaraju postupan razvoj fonda javnih i socijalnih stanova za najam. Bežovan razlikuje ciljne skupine:
• javni najam – za mlade koji bi kroz desetak godina mogli ući na tržište • socijalni najam – za građane koji nikada neće moći kupiti stan
Pri tome upozorava da je sadašnja socijalna najamnina od 0,36 eura po kvadratu „preniska čak i za osnovno održavanje zgrada“.
Dabrović naglašava nužnost lokalnog prilagođavanja kriterija jer „cijena priuštivog stanovanja u Dubrovniku i u Daruvaru ne može se određivati istim kriterijima“.
Urbanistička i porezna blokada
Prema Dabroviću, 30-godišnja „paraliza urbanizma“ onemogućuje strateško planiranje zemljišta za priuštive stanove. Podržava novi zakon koji bi dopustio državi da odredi zone za takvu gradnju, ali „odgovornost moraju dijeliti grad i država“.
Bežovan pak smatra da bez ambicioznijeg, diferenciranog poreza na nekretnine nema stabilnog financiranja fonda: „Ne može jednako plaćati porez netko tko ima vilu na Rokovom perivoju i netko tko ima vikendicu u nekom selu u Sesvetama.“ Prihod od tog poreza trebao bi ići upravo u gradnju javnih i socijalnih stanova.
Modeli suradnje s investitorima
Dabrović i Mihaljinac vide rješenje u javno-privatnim projektima po uzoru na Nizozemsku i Austriju, gdje država osigurava zemljište, a investitori grade zgrade s dogovorenim udjelom priuštivih stanova. „Prirodni dugoročni partner trebali bi biti mirovinski fondovi, jer traže stabilne i predvidljive povrate“, kaže Dabrović. Mihaljinac dodaje da „jedino se sustavnom gradnjom stanova za priuštivi najam može dugoročno stabilizirati cijene“.
Bežovan ostaje oprezan, upozoravajući na manjak transparentnosti i povjerenja u domaćim javno-privatnim partnerstvima te zagovara veću ulogu gradova, koji ipak često nemaju kapacitete.
Što nakon subvencija?
Stručnjaci se slažu da je hrvatska stambena politika desetljećima jačala potražnju, a zanemarivala ponudu. Ako se i sljedećih 400 milijuna eura uloži u poticanje kupnje, tržište će, tvrde, i dalje divljati. Hrvatska će dobiti priuštivije stanovanje tek kada izgradi dovoljno velik fond javnih i priuštivih najamnih stanova – uz promišljen urbanizam, pravedan porezni sustav i partnerstvo koje jamči dugoročnu održivost, a ne brzi profit.