Prošle su točno dvanaest mjeseci otkako je na snagu stupio novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada. Premda je reforma trebala donijeti moderniji i sigurniji okvir za upravljanje zajedničkim nekretninama, praksa pokazuje da jedan element i dalje izaziva najviše prijepora – institut predstavnika suvlasnika.
Profesor Dejan Bodul s Pravnog fakulteta u Rijeci, predsjednik Hrvatske udruge stanara i suvlasnika zgrada te član povjerenstva koje je pisalo zakon, za prvu je godinu primjene ponudio dvoznačnu ocjenu.
„Analizirajući Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, možemo tvrditi kako predstavlja dobar temelj za nesmetano razvijanje i kvalitete stanovanja u Republici Hrvatskoj”, kaže Bodul i odmah dodaje: „Iako je nesporno kako se predmetni Zakon odlikuje modernim rješenjima, ne smije se zaboraviti da sustav, u zakonskom smislu, ni izdaleka nije dovršen.”
Problematični predstavnici
Po zakonu svaka zgrada mora imati dva ključna tijela: profesionalnog upravitelja i predstavnika suvlasnika. Upravo potonji, čije su ovlasti definirane samim zakonom, Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te međuvlasničkim ugovorom, često ostaje sivom zonom. U praksi se, upozorava Bodul, događaju slučajevi samovoljnog odlučivanja, pa čak i zlouporabe ovlasti, što dovodi do sukoba među stanarima i usporava nužne radove na održavanju.
Zadržavanje predstavnika suvlasnika bilo je jedna od najvećih promjena u odnosu na prijašnji model upravljanja. Zakonodavac je, prema Bodulu, imao „široku slobodu procjene” i ustavnu ovlast definirati javnu politiku, no sada snosi i isključivu odgovornost za to koliko je reforma doista funkcionalna.
Europski kontekst
Većina članica Europske unije pitanje stanovanja danas smatra civilizacijskim standardom. U Belgiji, Sloveniji, Španjolskoj, Grčkoj, Portugalu i Švedskoj pravo na stanovanje čak je ustavna kategorija, dok ga Francuska, Danska, Velika Britanija i Njemačka reguliraju posebnim zakonima. Hrvatska, iako korak bliže tom klubu, još traži ravnotežu između ambicioznih propisa i njihove provedbe na terenu.
Što dalje?
Struka se slaže da je zakon postavio čvrste temelje, ali poziva na brze dorade koje bi pojasnile odgovornosti i ograničile prostor za zlouporabe predstavničke funkcije. Bez jasnijih mehanizama nadzora i sankcija, poručuju, riskira se da moderni zakonski okvir ostane mrtvo slovo na papiru, a kvaliteta stanovanja – i dalje prepuštena dobroj volji onih koji bi je trebali štititi.