Iako se kranovi i bageri ne zaustavljaju duž jadranske obale, službena statistika bilježi neočekivan pad broja kreveta u kategoriziranom obiteljskom smještaju, osobito na Sjevernom Jadranu.
Glavni pokretač novog građevinskog vala nisu domaći nego strani ulagači. U posljednjih deset godina stranci su, prema podacima Porezne uprave, kupili više od 80 000 nekretnina u Hrvatskoj. Najbrojniji su i dalje Slovenci i Nijemci, no posljednjih mjeseci posebno se ističu Poljaci koji, zahvaljujući rastu kupovne moći, sve češće biraju Hrvatsku i Španjolsku za ulaganje u luksuzne stanove i vile.
Paralelno s time, mali iznajmljivači ulaze u turbulencije. Povećani porezi, snažan rast troškova i pritisak gostiju na niže cijene potaknuli su mnoge da odjave apartmane ili ih prebace u dugoročni najam za sezonske radnike. Posljedica je da su neke općine zbog gubitka registriranih kapaciteta pale u najniži razred Indeksa turističke razvijenosti.
Konzultant za obiteljski smještaj Nedo Pinezić upozorava da europska ekonomska neizvjesnost dodatno pritiska potražnju: „Ova turistička godina je teška, ne samo u Hrvatskoj. Vrijednost eura pada, inflacija je skrivena, a građani postaju oprezni pri trošenju.” Istodobno cijene nekretnina, osobito luksuznih uz more, i dalje rastu jer, kako kaže, „nekretnina najbolje čuva vrijednost kapitala”.
Da bi privukli goste, vlasnici vila u Istri ovog su ljeta snizili cijene s prošlogodišnjih 1 000 na oko 600 eura po danu, a mnogi objekti ostali su prazni dok cjenik nije korigiran. Takvi primjeri potvrđuju promijenjenu tržišnu logiku: tko je preinvstirao u luksuz, prisiljen je naglo rezati cijene, dok se jeftiniji segment polako povlači jer mu poslovna matematika više ne ide u prilog.
Istodobno se širi tzv. siva zona. Neprijavljene vikendice i kuće za odmor ulaze u turistički promet bez jasnog nadzora, zbog čega službeni podaci o noćenjima i prihodima gube na pouzdanosti. Pinezić upozorava da takav privid rasta može zavarati: „Veliki rast tržišta nekretnina i nekomercijalnog smještaja nas zavarava da je konjunktura dobra. To nisu investicije zato što se turizam isplati, nego zato što kapital bježi u ciglu i beton.”
Rezultat novog trenda je dvostruk: apartmanizacija i dalje buja, često u režiji stranog kapitala, dok se registrirani privatni smještaj smanjuje. Porezne promjene očito su pogodile prvenstveno legalne iznajmljivače, dok je siva zona ostala gotovo netaknuta. Obala se tako sve brže ispunjava luksuznim projektima, ali istodobno gubi pristupačne krevete – i to u godini kada je turistička potražnja ionako pod pritiskom inflacije i nesigurnosti.